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テキサスのアパート売却!!

ブログの更新がすっかりご無沙汰になってしまいましたが、ダラスは過ごしやすい季節を迎えています。
先週、投資物件を1件売却しました。
この物件があるのはテキサス州のウェーコと言う町で、ダラスから南へ、オースティンから北へ、それぞれ150kmのちょうど中間辺りにあります。
ドクター・ペッパーの発祥の地でもあるウェーコは、人口13万人程と田舎町としては大きめですが、中心地以外はのどかな風景が広がっています。
ここ数年は、この町に住むチップとジョアナというご夫妻がフィクサー・アッパー (Fixer Upper)という、古い住宅をオシャレに改築するテレビ番組が大人気で、ご夫妻が経営するレストランや雑貨屋を目当てに、全米から観光客が訪れています。
私も平日の11時過ぎにレストランへ行ったら、すでに1時間半待ちの大人気でした。

このサイロがFixer Upperのシンボル

雑貨屋さんも大人気

昨年5人目のお子さんを産んだジョアナ

ジョアナのデザインは「モダンなカントリー」

 

 

 

 

 

 

 

 

私たちがここに1972年に建てられた全120戸のアパートを購入したのは、2016年の年末でした。
普段は地方都市には投資しないのですが、この物件はウェーコでも中心街に近いこと、近隣に大学や病院があること、テキサス出身のビジネスパートナーがウェーコについてかなり詳しいこと、ダラスからも車で1時間半ほどで行かれること、また購入価格が相場よりも安かったことから投資を決めました。
他にここウェーコでアパート投資をしている日本人の話は一切聞かないので、私たちだけだったのかもしれません。

今回売却した物件

 

 

 

 

 

 

 

 

 

当初は5〜7年ぐらい保有する意向でいましたが、ウェーコのアパート価格がかなり上昇したので保有27ヶ月間で売却。
結果としては、この物件に投資して、また今のタイミングで売却して正解でした。
正直なところ当初想定していたよりは賃料の上昇幅が少なかったので、インカムはそれ程良くなかったのですが、元々の買値が市場価格より低かったこと、またこの間に市場価格も大きく上昇したことから、買値から65%アップの、ブローカー(仲介業者)が想定していたよりも高い価格で売却できました。
保有していた間に多くの部屋の室内、またリーシングオフィス、プール、ラウンジなどを改築したことも価格上昇の要因となりました。

改築したリーシングオフィス

 

とにもかくにも期日通りに無事に引き渡しが済み一安心。
私個人はキャピタルゲイン(値上がり益)は貯め込み、インカム(賃料収入)だけを使うことにしているのですが、今回は想定よりもキャピタルゲインが多かったので、自分へのご褒美に欲しかったバッグとブレスレットを買おうかと思っています。

(さらに…)

By |2019-04-27T12:02:54-05:004月 26日, 2019|テキサス・ダラス不動産投資|0 Comments

サンベルトアドバイザリーグループの最新インスタから

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クリスマスまであと10日足らずということで、この週末、ここフリスコのショッピング・モールもホリデー・ショッピングで賑わっていました。 普段は心配になる程ガラガラですが、今日は空いている駐車場を探すのが大変な状況。 好景気の米国ですが、そろそろピークの兆し。 株式市場がそれを先に織り込み始めていますね。 景気が悪くなり、不動産価格が下がった方が、投資家にとっては物件購入の良い機会です。 www.sunbeltadvisory.com – – #テキサス #ダラス #フリスコ #不動産会社 #不動産 #不動産開発 #不動産投資 #米国不動産投資 #投資 #不労所得 #戸建建設 #住宅購入 #新築住宅 #ダラス不動産 #米国株式 #株式市場 #米国景気 #ショッピング #ショッピングモール #プレゼント #リテール

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クリスマスまであと10日足らずということで、この週末、ここフリスコのショッピング・モールもホリデー・ショッピングで賑わっていました。
普段は心配になる程ガラガラですが、今日は空いている駐車場を探すのが大変な状況。
好景気の米国ですが、そろそろピークの兆し。
株式市場がそれを先に織り込み始めていますね。
景気が悪くなり、不動産価格が下がった方が、投資家にとっては物件購入の良い機会です。
www.sunbeltadvisory.com

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By |2018-12-17T09:34:08-05:0012月 16日, 2018|気になるダラス生活と街情報|0 Comments

サンベルトアドバイザリーグループの最新インスタから

物件視察です。 UNT大学徒歩圏の学生向けアパート案件です。 学生向けはニッチな案件で管理できる投資家が少ない分、チャンスも大きい案件です! 価格:$14ミリオン ユニット数:172 キャップレート:7.3 – – #テキサス #ダラス #学生寮 #デントン #UNT #住宅設備 #モデルルーム #不動産会社 #不動産 #不動産開発 #不動産投資 #米国不動産投資 #投資 #不労所得 #戸建建設 #住宅購入 #新築住宅 #ダラス不動産

By |2018-12-17T09:33:46-05:0012月 14日, 2018|気になるダラス生活と街情報|0 Comments

ダラスってどんなところ?

前回、多くの日本の知人から「ダラスについてよくわからない」と言われると書いたので、まずはダラスについてご紹介させていただきたいと思います。 
ダラスがあるテキサス州は、メキシコとの国境の米国南部にある全米第2位の規模を誇る大きな州で(1位はアラスカ州)、その面積は70万㎢近くあり日本の1.8倍強を誇ります。
テキサスの人は日常的に、”Everything is bigger in Texas”と誇らしげに言いますが、本当に広い。
家も、オフィスも、お店も、道も、空も、とにかくなんでも巨大で、東京とニューヨークでこじんまりと暮らしてきた私には、スーパーの駐車場の広さだけでも未だにビックリです。
そのテキサス州のGDPは約1兆7,700億米ドル(2018年第1四半期時点)と、カリフォルニア州に次ぐ全米2位で、米国のGDPの約9%を占める規模。
人口は2018年推定で、約2,930万人と、こちらもカリフォルニア州に次ぐ全米2位。

 

年間利用旅客数6,700万人を誇るDFW国際空港はアメリカン航空、サウスウエスト航空のハブとなっています。

 

そのテキサス州の北部に位置するダラスですが、正式には「ダラス・フォートワース都市圏」と言うのを、まとめて「ダラス」と呼ぶことが多く、Dalls・Ft Worthの頭文字を取って「DFW」とも呼ばれています。
東京都の面積は島部まで含めると2,193㎢ですが、DFWの面積はその1.6倍強の3,644㎢と広大。
DFWの2大都市、ダラスとフォートワースの距離は約50kmと、東京で言えば東京駅から八王子駅ぐらいまで、関西で言えば京都駅から新大阪駅ぐらいになるでしょうか。
なので、「ダラスで不動産投資」と一括りに言っても、それぞれの町の特性や治安も様々で、各地域の違いを知ることが重要となります。

 

DFWの人口は2017年現在で約740万人でしたが、2010年からの7年間で97.3万人超増加で、この数字は全米1位。
テキサス州は法人への税率が低い、個人の所得税がない、労働組合加入が強制されないなどの特徴から「全米で最もビジネスフレンドリーな州」として知られますが、DFWは加えて、DFW空港の飛行機の発着数が世界で3位と米国内や中南米のアクセスが良く、カリフォルニア州などと比較してオフィスや倉庫などの賃料、また人件費、光熱費なども低く抑えられ、優秀な人材を雇えることから、ここ数年で多くの企業が移転してきています。
雇用が強く、また住宅や生活コストが他の大都市よりも相対的に低いということで、カリフォルニア州、イリノイ州などを始めから他州から、また国外からも転入者が増加。
今後2030年までに1,000万人を越えると予想されていますが、これはかなり実現の可能性が高いと、住んでいて肌で感じます。
今後12年間で260万人も人口が増える都市なんて、日本では東京でも考えられません。

 

 

不動産市況に最も重要なのは需給のバランス。
人口や雇用が増えれば、当然、住宅、オフィス、店舗、倉庫などが必要になります。
不動産会社大手のジョーンズ ラング ラサールは、「今後2045年までにダラスでは90万戸の戸建て住宅、65万戸の賃貸住宅が必要になるであろう」との見解を発表しました。
私たちがこの景気サイクルのみならず、長期でダラスの不動産に投資を続けたい一番の理由がここにあります。
By |2018-11-09T10:53:20-05:0011月 5日, 2018|テキサス・ダラス不動産投資|0 Comments

ダラスにカウボーイいるの?

日本で「ダラスで不動産投資しています」と言うと、多くの人は「ダラスって何があるの?』とか、「カウボーイしか思いつかないんだけど」と言われます。
私も長年米国(ニューヨーク)に住んでいても、10年ほど前にダラスに旅行で来てみるまではその様な感じでした。
実際に来てみての印象は、「程よく都会で、程よく田舎」と言った感じでしょうか。
ニューヨークや東京の様なゴチャゴチャした感じはありませんが、ダウンタウンは高層ビルが立ち並び、ただ少し離れると急に閑静な住宅街。
道が広く高速道路が多いこともあり、個人的には、日本で言うと名古屋っぽいかなと勝手に思っています。
そして、本物のカウボーイはダラスにはとても少ないですが、カウボーイ・ブーツを持っている人は多く、牛はたくさんいます!
なので、ステーキ、ハンバーガー、BBQは絶品!
よく、「カウボーイブーツ買わないの?」と聞かれますが、まだ、私のマンハッタン・プライド(意地?)から買えずにいます。

フォートワースの観光客向けのお店にて。さすがに一般の靴屋さんには、カウボーイ・ブーツは売っていません。

 

初めて来てからこの10年間、間違いなく言えることは、ダラスは大きく成長を続けているということ。
ダラスにいらした皆さんが、口を揃えて「勢いを感じる」とおっしゃいますが、まさにその通り。
車で街を走っているだけで、至るところに建設のクレーンが立ち並び、新しいお店やレストランもどんどんオープン。
1日平均400人が州外から新しく転入しているので、学校はもちろん、運転免許センターですら対応しきれない程の人口増加です。
そして、ダラスはこれからも長期に渡っての成長が期待される都市で、現在740万人の人口は、2030年までに1,000万人を越え、ロサンゼルス、ニューヨークに次ぐ全米第3位の人口になると予想されています。
こんな都市、今の日本では考えられません。
私たちは、そんなダラスに不動産投資の魅力を感じています。

By |2018-10-25T18:51:46-05:0010月 25日, 2018|気になるダラス生活と街情報|0 Comments
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