テキサスのアパート売却!!

By |2019-04-27T12:02:54-05:004月 26日, 2019|テキサス・ダラス不動産投資|0 Comments
ブログの更新がすっかりご無沙汰になってしまいましたが、ダラスは過ごしやすい季節を迎えています。
先週、投資物件を1件売却しました。
この物件があるのはテキサス州のウェーコと言う町で、ダラスから南へ、オースティンから北へ、それぞれ150kmのちょうど中間辺りにあります。
ドクター・ペッパーの発祥の地でもあるウェーコは、人口13万人程と田舎町としては大きめですが、中心地以外はのどかな風景が広がっています。
ここ数年は、この町に住むチップとジョアナというご夫妻がフィクサー・アッパー (Fixer Upper)という、古い住宅をオシャレに改築するテレビ番組が大人気で、ご夫妻が経営するレストランや雑貨屋を目当てに、全米から観光客が訪れています。
私も平日の11時過ぎにレストランへ行ったら、すでに1時間半待ちの大人気でした。

このサイロがFixer Upperのシンボル

雑貨屋さんも大人気

昨年5人目のお子さんを産んだジョアナ

ジョアナのデザインは「モダンなカントリー」

 

 

 

 

 

 

 

 

私たちがここに1972年に建てられた全120戸のアパートを購入したのは、2016年の年末でした。
普段は地方都市には投資しないのですが、この物件はウェーコでも中心街に近いこと、近隣に大学や病院があること、テキサス出身のビジネスパートナーがウェーコについてかなり詳しいこと、ダラスからも車で1時間半ほどで行かれること、また購入価格が相場よりも安かったことから投資を決めました。
他にここウェーコでアパート投資をしている日本人の話は一切聞かないので、私たちだけだったのかもしれません。

今回売却した物件

 

 

 

 

 

 

 

 

 

当初は5〜7年ぐらい保有する意向でいましたが、ウェーコのアパート価格がかなり上昇したので保有27ヶ月間で売却。
結果としては、この物件に投資して、また今のタイミングで売却して正解でした。
正直なところ当初想定していたよりは賃料の上昇幅が少なかったので、インカムはそれ程良くなかったのですが、元々の買値が市場価格より低かったこと、またこの間に市場価格も大きく上昇したことから、買値から65%アップの、ブローカー(仲介業者)が想定していたよりも高い価格で売却できました。
保有していた間に多くの部屋の室内、またリーシングオフィス、プール、ラウンジなどを改築したことも価格上昇の要因となりました。

改築したリーシングオフィス

 

とにもかくにも期日通りに無事に引き渡しが済み一安心。
私個人はキャピタルゲイン(値上がり益)は貯め込み、インカム(賃料収入)だけを使うことにしているのですが、今回は想定よりもキャピタルゲインが多かったので、自分へのご褒美に欲しかったバッグとブレスレットを買おうかと思っています。

私たちはこの物件を含め、ほとんどのアパートをシンジケーションという形で証券化して投資をしています。
日本で言う小口投資の様な仕組みで、米国では不動産投資に広く使われており、基準を満たした投資家であれば数万ドルから投資可能な案件も見られます。(案件ごとに設定されるので、個々で最低また最高投資額は大きく異なります。)
また、米国内では不動産シンジケーションに投資できるIRA(個人退職勘定)というリタイア用の口座があり、それを用いて投資をする方もいます。
日本でアパート投資と言うと資産家の方や企業、機関投資家などが投資するケースが多く、最近でこそ不動産ローンの問題になったサラリーマン大家さんも増えましたが、この証券化という形態は一部の投資家のみで、そこまで一般的ではないかと思われます。
私は米国の大学院も不動産学部出身なのですが、米国の不動産は投資手法や投資対象、形態が日本よりもはるかに多岐に渡っており、何年経ってもその面白さに魅了されています。

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